Bouwkundige keuring Leiden

Waarom een bouwkundige keuring in Leiden extra aandacht verdient

Leiden kent een lange bouwgeschiedenis. Daardoor staan binnen de gemeente woningen met sterk uiteenlopende constructies, funderingstypen en bouwmaterialen. Bij oudere panden kunnen houten vloeren, gemetselde funderingen, vochtbelasting en latere verbouwingen een rol spelen. Bij naoorlogse woningen verschuift de aandacht vaker naar betonconstructies, gevels, daken, installaties en de technische staat van toegepaste systeemvloeren.

Ook de bodem- en funderingssituatie kan aandacht verdienen. In de Omgevingsvisie Leiden 2040 beschrijft de gemeente bodemdaling als een lokaal aandachtspunt. Een van de genoemde oorzaken is oxidatie van veen door daling van de grondwaterstand. Volgens de gemeente kan bodemdaling onder meer leiden tot problemen met funderingen van gebouwen. Daarbij vermeldt de gemeente dat bodemdaling in Leiden vooral voorkomt ten noorden van de binnenstad. Dat betekent niet dat iedere woning in dit gebied een funderingsprobleem heeft. Scheefstand of scheurvorming moet altijd in samenhang met de woning, constructie en overige waarnemingen worden beoordeeld.

Een bouwkundige keuring is daarbij een visuele inspectie. Wanneer waarnemingen aanleiding geven tot twijfel over de fundering, kan aanvullend funderingsonderzoek nodig zijn. Een scheur in een gevel is dus niet automatisch bewijs van funderingsschade.

Kruipruimte, vocht en houten vloeren

Bij oudere Leidse woningen is ook de combinatie van kruipruimte, vocht en houten beganegrondvloeren relevant. Een goed voorbeeld uit onze eigen praktijk is een woning uit 1932 aan de Koninginnelaan. Tijdens deze inspectie werd scheefstand van de houten vloer waargenomen. Vochtmetingen op meerdere plaatsen boven de plint kwamen ruim boven 20% en plaatselijk boven 30% uit. In het rapport werd daarom aanvullend onderzoek naar mogelijke aantasting van de balkkoppen geadviseerd.

Dit praktijkvoorbeeld laat zien waarom alleen naar de bovenzijde van een vloer kijken onvoldoende kan zijn. Wanneer de kruipruimte bereikbaar is, kan een kruipruimte-inspectie aanvullende informatie geven over onder meer vloerconstructies, vocht, ventilatie en bereikbare leidingen.

Daarbij maken we een belangrijk onderscheid: zakking van de bodem in een kruipruimte is niet hetzelfde als verzakking van de woning of fundering. Ook vocht in een kruipruimte betekent niet automatisch dat een houten of betonnen vloer is aangetast. De feitelijke toestand van de bereikbare constructie is bepalend.

Van historische stadswoningen tot naoorlogse appartementen

De woningvoorraad in Leiden laat grote verschillen in leeftijd en bouwwijze zien. Dat is ook zichtbaar in de eigen inspectiepraktijk van Schippers Bouwconsult. Zo keurden we woningen aan de Haarlemmerstraat uit circa 1750, de Mauritsstraat uit 1905, de Oude Singel uit 1906, de Morsweg uit 1925, de Koninginnelaan uit 1932 en het Vijf Meiplein uit 1958. Ook latere woningen, zoals aan de Lupinetuin uit 1976 en de Coebelweg uit 1991, zijn door ons geïnspecteerd. De rapporten bevestigen daarmee dat onze Leidse praktijk uiteenloopt van historische bebouwing tot moderne woningbouw.

Oudere woningen: hout, vocht en verbouwingen

Bij oudere Leidse woningen kunnen houten vloer- en kapconstructies, metselwerk, vochtbelasting en in de loop der jaren uitgevoerde verbouwingen belangrijke aandachtspunten zijn. De aanwezigheid van een oud bouwdeel betekent daarbij niet automatisch dat het gebrekkig is. De daadwerkelijke toestand en bereikbaarheid moeten tijdens de inspectie worden beoordeeld.

Juist bij panden die gedurende tientallen of zelfs honderden jaren zijn aangepast, is het verstandig om beschikbare bouwtekeningen en vergunningstukken naast de huidige situatie te leggen. Daarmee kan bijvoorbeeld duidelijker worden welke constructieve wijzigingen of uitbreidingen in het verleden zijn uitgevoerd.

Naoorlogse woningbouw en appartementen

Bij naoorlogse woningen en appartementen verschuiven de aandachtspunten. Denk aan betonconstructies, gevel- en balkononderdelen, dakbedekking, kozijnen, installaties en gemeenschappelijke bouwdelen.

Bij een appartement speelt bovendien de scheiding tussen het privégedeelte en de gemeenschappelijke delen van de VvE een rol. Zo betrof onze inspectie aan het Vijf Meiplein een appartement in een complex uit 1958 met een actieve Vereniging van Eigenaars.

Kwaaitaal en Manta: bouwjaar alleen is geen bewijs

Bij woningen uit bepaalde naoorlogse bouwperioden kan de aanwezigheid van een Kwaaitaal- of Mantavloer relevant zijn. Maar uit alleen het bouwjaar, de straat of de wijk mag niet worden geconcludeerd dat zo’n vloer aanwezig is.

Eerst moet worden vastgesteld welk vloertype daadwerkelijk is toegepast, bijvoorbeeld door inspectie van de bereikbare vloerconstructie of met behulp van betrouwbare bouwdocumentatie. Ook wanneer een Kwaaitaal- of Mantavloer aanwezig blijkt te zijn, betekent dit nog niet automatisch dat sprake is van betonrot of constructieve schade.

Dat onderscheid is essentieel bij een bouwkundige keuring in Leiden: bouwperiode geeft richting aan de inspectie, maar de feitelijk aangetroffen constructie en technische toestand bepalen de conclusie.

Praktijkvoorbeeld: vocht en houten vloer bij een woning uit 1932

Een praktijkvoorbeeld uit Leiden laat goed zien waarom bij een oudere woning de samenhang tussen vocht, vloerconstructie en kruipruimte belangrijk is.

Bij een door Schippers Bouwconsult geïnspecteerde woning uit 1932 aan de Koninginnelaan werd aan de achterzijde scheefstand van de houten vloer waargenomen. Tijdens vochtmetingen op meerdere posities boven de plint werden waarden van ruim boven 20% en plaatselijk boven 30% gemeten. In het inspectierapport werd dit als optrekkend vocht beoordeeld.

Door deze vochtbelasting kon niet worden uitgesloten dat de balkkoppen van de houten vloer door houtrot waren aangetast. Het rapport adviseerde daarom aanvullend onderzoek. Dat is een belangrijk onderscheid: mogelijke aantasting is niet hetzelfde als daadwerkelijk vastgesteld houtrot.

Ook de kruipruimte speelde een rol in de beoordeling. In het rapport werden onder meer oudere leidingen in de kruipruimte beschreven. Juist bij dergelijke oudere woningen kan de bereikbaarheid onder de vloer bepalend zijn voor hoeveel zekerheid tijdens een visuele bouwkundige inspectie kan worden verkregen.

Dit praktijkvoorbeeld illustreert waarom we bij een bouwkundige keuring niet alleen naar afzonderlijke zichtbare gebreken kijken. Scheefstand, vochtmetingen, de houten vloerconstructie en de bereikbaarheid van de kruipruimte moeten gezamenlijk worden beoordeeld. Wanneer verder onderzoek onder de vloer nodig is, kan een aanvullende kruipruimte-inspectie uitkomst bieden.

Ervaringen met Schippers Bouwconsult

 
 
 
 
  EXCELLENT  
  
 Based on 299 reviews 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Francois 
 
0 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Schippers bouwconsult failed to deliver the buildings inspection report we ordered over a month ago. There is no response to emails or phones, and failed to return payment.

It’s a fraudulent organisation.

@Johan, you don't respons to emails. Again. So I can't even contact you in private...
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 me ** 
 
76 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Ze hebben onze voorinspectie uitgevoerd en gingen daarbij uiterst grondig en gedetailleerd te werk; het rapport bevatte overal duidelijke fotos.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Agathe Baugh 
 
76 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
De inspecteur was eerlijk over wat hij wel en niet kon zeggen zonder monsters of verdere tests. Dat maakte het rapport geloofwaardig en niet overdreven.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Bjorn Waldheim 
 
76 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
We voelden ons tijdens het hele proces heel op ons gemak en de volgende ochtend kregen we het rapport al binnen.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Hayden Cooper 
 
78 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Ze reageerden altijd snel op onze vragen en opmerkingen, waardoor we volledig tevreden waren met het eindrapport.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Robbin 
 
85 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Wauw, wat hebben wij veel gehad aan de expertise van Schippers bouwconsult. Deze hebben wij ingeschakeld als contra expert naar aanleiding van waterschade in ons huis. Schippers bouwconsult was voor ons de schakel met de verzekering en herstellende partijen. zaken werden snel en duidelijk opgepakt, tevens was de bereikbaarheid van meneer Schippers fantastisch, bijna 24/7 bereikbaar. Ook toen er discutabele punten waren tijdens het herstel traject was schippers bouwconsult de gouden schakel om deze punten alsnog te laten herstellen.
Van sommige dingen hoop je dat je ze nooit weer overkomt. Maar mocht het ooit zo ver komen zullen wij schippers bouwconsult zonder enige twijfel weer inschakelen.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Harm Keuning 
 
89 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Fijn dat er ook een NHG‑keuring mogelijk was, dat maakte het hele hypotheekproces een stuk makkelijker. Alles werd duidelijk en netjes op papier gezet.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Aicha Schouten 
 
105 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Vochtbestrijding in Den Haag begon met een professionele inspectie. Alles werd rustig uitgelegt en dat gaf meteen vertrouwen.
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Jeffry Frangez (woefman) 
 
109 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
Top
  
 
 
 
 
 
 Posted on Google  
 
  
 
 
 Steef Grootelaar 
 
127 days ago
 
 
 Trustindex verifies that the original source of the review is Google. 
De onafhankelijke kijk op het huis voelde eerlijk en niet opdringerig. We konden zelf bepalen welke extra dingen we wilden laten controleren.
  
 
 
 
 
 
 
 
 Verified by Trustindex  
Trustindex verified badge is the Universal Symbol of Trust. Only the greatest companies can get the verified badge who has a review score above 4.5, based on customer reviews over the past 12 months. Read more
 
 
 
 
 
 

Oudere Leidse woningen: fundering, scheefstand en bereikbaarheid

Bij oudere woningen in Leiden kunnen scheefstand en scheurvorming aanleiding zijn om extra aandacht aan de fundering te besteden. Daarbij is voorzichtigheid belangrijk. Een scheve vloer of een scheur in metselwerk bewijst op zichzelf niet dat de fundering gebrekkig is.

Tijdens een reguliere bouwkundige keuring worden zichtbare en bereikbare bouwdelen beoordeeld. De fundering zelf is vaak niet rechtstreeks zichtbaar. Wanneer het schadebeeld daar aanleiding toe geeft, kan daarom aanvullend funderingsonderzoek nodig zijn.

Praktijkvoorbeeld: woning uit 1906 aan de Oude Singel

Een ander voorbeeld uit onze Leidse inspectiepraktijk is een grondgebonden woning uit 1906 aan de Oude Singel. Het inspectierapport vermeldt voor deze woning een fundering op staal, waarbij die classificatie in het rapport als professionele aanname is opgenomen.

Deze woning illustreert een belangrijk punt bij historische bebouwing: de ouderdom van een pand is op zichzelf onvoldoende om conclusies over de actuele funderingskwaliteit te trekken. Beschikbare bouwgegevens, zichtbare scheurvorming en scheefstand, de constructie en eventuele veranderingen in de tijd moeten in samenhang worden beoordeeld.

Ook een oud inspectierapport of bouwtekening geeft niet automatisch zekerheid over alle niet-zichtbare onderdelen van een woning. Bij een aankoopkeuring blijven de feitelijk zichtbare en bereikbare bouwdelen het uitgangspunt. In het rapport van de Oude Singel wordt eveneens expliciet beschreven dat een reguliere inspectie alleen zichtbare bouwdelen controleert en dat bijvoorbeeld over een niet-zichtbare fundering niet zonder aanvullend onderzoek een volledig oordeel kan worden gegeven.

Daarom geldt bij oudere woningen in Leiden: een bouwjaar of scheur is een aanleiding om gericht te kijken, geen diagnose op zichzelf.

Wat controleren we tijdens een bouwkundige keuring in Leiden?

Tijdens een bouwkundige keuring beoordelen we de zichtbare en bereikbare onderdelen van de woning. Welke onderdelen extra aandacht krijgen, hangt af van onder meer het bouwjaar, de bouwwijze, het woningtype, eerdere verbouwingen en wat tijdens de inspectie wordt aangetroffen.

Bij een woning in Leiden letten we onder meer op:

• Fundering, scheurvorming en scheefstand: zichtbare signalen worden beoordeeld in hun bouwkundige context. Een scheur betekent niet automatisch dat sprake is van funderingsschade.
• Kruipruimte en beganegrondvloer: voor zover bereikbaar kijken we onder meer naar de vloerconstructie, vocht, ventilatie en zichtbare aantasting.
• Houten constructiedelen: bij oudere woningen verdienen vloerbalken, balkkoppen en kapconstructies aandacht voor onder meer vochtbelasting, houtrot en andere aantasting.
• Betonnen vloeren: wanneer een systeemvloer aanwezig is, beoordelen we het bereikbare gedeelte op zichtbare gebreken. Een bouwjaar alleen bewijst niet dat een woning een Kwaaitaal- of Mantavloer heeft.
• Gevels en metselwerk: onder andere scheurvorming, voegwerk, gevelafwerking en zichtbare vervormingen.
• Daken en goten: dakbedekking, aansluitingen, lood- en zinkwerk en de bereikbare dakconstructie.
• Kozijnen, ramen en deuren: zichtbare onderhoudstoestand, aansluitingen en mogelijke houtaantasting.
• Binnenzijde van de woning: vloeren, wanden en plafonds, met aandacht voor onder meer scheuren, vochtsporen en vervormingen.
• Installaties: deze worden bouwkundig en visueel beoordeeld voor zover zichtbaar en bereikbaar; een bouwkundige keuring is geen specialistische installatiekeuring.
• Verbouwingen en aanbouwen: zichtbare aansluitingen en constructieve bijzonderheden worden meegenomen voor zover deze tijdens de inspectie kunnen worden beoordeeld.

Niet iedere afwijking heeft dezelfde oorzaak

Bij de interpretatie van gebreken is samenhang belangrijk. Bodemdaling of zakking van de bodem in een kruipruimte is niet automatisch verzakking van de woning. Een vochtige kruipruimte betekent niet automatisch dat de vloer is aangetast. En scheurvorming is niet zonder meer bewijs van een funderingsprobleem.

Wanneer een constructie niet bereikbaar is of wanneer de waarnemingen onvoldoende zekerheid geven, wordt die beperking vermeld en kan aanvullend onderzoek worden geadviseerd. Dat kan bijvoorbeeld funderingsonderzoek of een uitgebreidere kruipruimte-inspectie zijn.

Zo krijgt u niet alleen een opsomming van zichtbare gebreken, maar vooral een bouwkundige beoordeling van wat tijdens de inspectie daadwerkelijk kon worden vastgesteld.

Bouwkundige expertise sinds 1999

Schippers Bouwconsult BV is in 1999 opgericht door ing. J.C.C. (Johan) Schippers NIVRE-kre. Vanuit bouwkundige opleiding, praktijkervaring en aanvullende vakregistraties worden woningen onafhankelijk beoordeeld op hun zichtbare en bereikbare bouwkundige staat.

Die ervaring is ook terug te zien in onze eigen inspectiehistorie in Leiden. De beschikbare rapporten omvatten uiteenlopende woningtypen en bouwperioden: van historische bebouwing en vooroorlogse woningen tot naoorlogse appartementen en jongere woningen. Zo is de woning aan de Koninginnelaan uit 1932 daadwerkelijk door Johan Schippers geïnspecteerd.

De actuele deskundigheid en registraties van Johan Schippers zijn onafhankelijk te verifiëren via het NIVRE-register, het Sertum-register en zijn Cetigo-profiel.

Binnen Sertum is hij geregistreerd als woninginspecteur voor NTA 8060 (IWI). De combinatie van bouwkundige praktijkervaring, inspectie-ervaring en externe vakregistraties vormt de basis voor onze bouwkundige keuringen.

Bij iedere woning blijft de feitelijk aangetroffen situatie leidend. We schrijven een funderingsprobleem, houtrot, betonrot of een Kwaaitaal- of Mantavloer niet toe aan een woning uitsluitend op basis van bouwjaar, wijk of woningtype. Wanneer een onderdeel niet voldoende zichtbaar of bereikbaar is, wordt die beperking meegenomen in de beoordeling.

Wat kan een bouwkundige keuring wel en niet vaststellen?

Een bouwkundige keuring is een visuele en niet-destructieve inspectie. We beoordelen de onderdelen van de woning die op het moment van de keuring zichtbaar en redelijk bereikbaar zijn. Er worden geen vloeren, wanden, plafonds of andere constructies geopend om verborgen onderdelen te onderzoeken.

Dat is vooral bij oudere woningen in Leiden belangrijk. Een houten vloer kan bijvoorbeeld slechts gedeeltelijk vanuit een kruipruimte zichtbaar zijn, terwijl een fundering meestal niet rechtstreeks kan worden geïnspecteerd. Ook afgewerkte constructies, moeilijk bereikbare daken en afgesloten ruimten kunnen de inspectiemogelijkheden beperken.

Wanneer een onderdeel niet of onvoldoende kan worden beoordeeld, wordt daarmee rekening gehouden in de rapportage. Geven zichtbare verschijnselen aanleiding tot nader onderzoek, dan kan bijvoorbeeld specialistisch funderingsonderzoek of een aanvullende kruipruimte-inspectie worden geadviseerd.

Wanneer is aanvullend onderzoek verstandig?

Tijdens een keuring kunnen omstandigheden naar voren komen waarvoor specialistisch onderzoek nodig is. Denk bijvoorbeeld aan:

• aanwijzingen voor mogelijke funderingsproblemen;
• een vloerconstructie die onvoldoende bereikbaar is;
• scheurvorming waarvan oorzaak of ontwikkeling niet uit een visuele inspectie kan worden bepaald;
• mogelijke houtaantasting of vochtproblemen in niet-bereikbare constructies;
• constructieve vragen waarvoor berekeningen, tekeningen of destructief onderzoek nodig zijn.

Bij concrete aanwijzingen voor funderingsproblemen kan bijvoorbeeld afzonderlijk funderingsonderzoek worden geadviseerd. Voor een uitgebreidere beoordeling onder de beganegrondvloer kan een kruipruimte-inspectie passend zijn.

Bouwkundige keuring voor NHG

Heeft u voor uw hypotheek een bouwkundig rapport nodig in verband met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Geef dit dan vooraf aan. De eisen die voor uw financiering gelden, kunnen afhangen van uw specifieke hypotheek- en aankoopsituatie.

Een bouwkundige keuring geeft inzicht in zichtbare gebreken, onderhoud en herstelpunten, maar vervangt geen specialistisch onderzoek wanneer daar tijdens de inspectie aanleiding toe blijkt te zijn.

Wilt u weten welk pakket bij uw woning en aankoop past? Kies het keuringspakket dat bij uw situatie past of neem contact op met Schippers Bouwconsult om de mogelijkheden voor uw woning in Leiden te bespreken.

Liever direct mondeling advies tijdens de bezichtiging?

Heeft u nog geen uitgebreid rapport nodig, maar wilt u tijdens een bezichtiging wel een bouwkundige laten meekijken?

Dan kan een meeloopkeuring passend zijn. Tijdens de inspectie krijgt u mondeling uitleg over zichtbare gebreken, onderhoud en bouwkundige aandachtspunten.

Een meeloopkeuring is beschikbaar vanaf €295.

Waarom Schippers Bouwconsult voor uw bouwkundige keuring in Leiden?

Een woning kopen is een grote beslissing. U wilt daarom weten welke bouwkundige aandachtspunten daadwerkelijk aanwezig zijn, welke onderdelen onderhoud vragen en waar mogelijk aanvullend onderzoek nodig is.

Schippers Bouwconsult combineert bouwkundige expertise sinds 1999 met jarenlange inspectie-ervaring in Leiden en omgeving. Daarbij beoordelen we iedere woning op de feitelijke situatie. Een woning uit 1900 vraagt om een andere benadering dan een appartement uit de jaren vijftig of een grondgebonden woning uit de jaren tachtig.

U kiest voor Schippers Bouwconsult vanwege:

• Bouwkundige keuring vanaf €425 inclusief btw
• Brons, Zilver en Goud – passend bij uw situatie
• Kandidaat NIVRE Register-Expert en NTA-8060 geregistreerd
• Inzicht in gebreken, onderhoud en herstelkosten
• Bouwkundige expertise sinds 1999

Bij twijfel over bijvoorbeeld vocht, scheurvorming, een vloerconstructie of fundering trekken we geen conclusies die verder gaan dan wat tijdens de inspectie kan worden vastgesteld. Is specialistisch vervolgonderzoek nodig, dan wordt dat duidelijk aangegeven.

Meer over onze achtergrond en werkwijze leest u op Over Schippers Bouwconsult.

Bouwkundige keuring in Leiden aanvragen

Heeft u een woning in Leiden op het oog en wilt u vóór de aankoop meer duidelijkheid over de bouwkundige staat? Kies dan het pakket dat aansluit bij uw situatie en laat de woning onafhankelijk inspecteren.

Kies het keuringspakket dat bij uw situatie past of neem contact op met Schippers Bouwconsult om de mogelijkheden voor uw woning in Leiden te bespreken.

Zo weet u beter welke zichtbare gebreken en onderhoudspunten aanwezig zijn en welke bouwkundige aandachtspunten u bij uw aankoopbeslissing kunt meenemen.

Bronnen & verificatie

De inhoud van deze pagina is gebaseerd op bouwkundige praktijkervaring van Schippers Bouwconsult, eigen inspecties in Leiden en onafhankelijk verifieerbare vakregistraties. Voor actuele informatie over gemeentelijke dossiers, monumenten en historische bouwinformatie kunt u daarnaast de officiële bronnen van Leiden raadplegen.

• De actuele vakregistratie van ing. J.C.C. (Johan) Schippers NIVRE-kre is te controleren in het NIVRE-register.
• Zijn registratie als woninginspecteur voor NTA 8060 (IWI) is te verifiëren via het Sertum-register.
• Opleiding, expertise en permanente educatie zijn eveneens terug te vinden in het professionalsregister van Cetigo.
• Voor officiële informatie over vergunningen, bouwtekeningen en bouwdossiers kunt u terecht bij Gemeente Leiden.
• Voor informatie over monumenten, historische panden, archieven en de bouwgeschiedenis van Leiden kunt u Erfgoed Leiden en Omstreken raadplegen.

De genoemde praktijkvoorbeelden zijn afkomstig uit eigen bouwkundige inspecties van Schippers Bouwconsult in Leiden. Adressen zijn op deze pagina bewust beperkt tot straatniveau. Bevindingen uit één woning worden niet gebruikt om zonder nader bewijs uitspraken te doen over alle woningen in dezelfde straat, wijk of bouwperiode.