TL;DR:

• Een NHG-keuring is een visuele bouwkundige inspectie die bepaalt of een woning voldoet aan NHG-eisen en risico’s voor kopers inzichtelijk maakt.
• De meest voorkomende gebreken zijn vochtproblemen, houtrot en funderingsissues, die de hypotheekacceptatie kunnen beïnvloeden.
• Een gedegen rapport helpt bij onderhandeling, het voorkomen van onverwachte kosten en het opnemen van ontbindende voorwaarden bij de koop.

Een NHG-keuring is een visuele bouwtechnische inspectie die bepaalt of een woning voldoet aan de eisen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. De nhg-keuring aandachtspunten vormen het hart van dit proces: ze bepalen of uw financiering doorgaat, welke herstelkosten u kunt verwachten, en welke risico’s u als koper of huiseigenaar loopt. Wie deze punten kent vóór de inspectie, staat sterker bij de onderhandelingstafel en voorkomt onaangename verrassingen na de overdracht. Schippers-bouwconsult voert dit soort keuringen uit sinds 1999 en ziet dagelijks welke gebreken kopers het meest verrassen.

1. De belangrijkste aandachtspunten bij een NHG-keuring

De meest gevonden gebreken bij NHG-keuringen zijn vochtproblemen, houtrot, scheurvorming, funderingsproblemen, dakgebreken, kruipruimteproblemen, verouderde installaties en versleten cv-installaties. Dit zijn geen willekeurige categorieën: elk van deze gebreken kan direct invloed hebben op de hypotheekacceptatie en de hoogte van de herstelkosten die de taxateur inschat.

Hieronder vindt u de meest kritieke aandachtspunten op een rij:

• Vochtproblemen en lekkages. Vocht is het meest voorkomende gebrek in Nederlandse woningen. Opstijgend vocht in muren, lekkende daken of natte kelders zijn direct zichtbaar via verkleuringen, schimmelvorming of afbladderende verf. Deze gebreken wijzen vaak op diepere structurele problemen.
• Houtrot en aantasting van draagconstructies. Houtrot in kozijnen, dakspanten of vloerbalken tast de draagkracht van een woning aan. Bij oudere woningen, gebouwd vóór 1975, is dit risico aanzienlijk hoger door het gebruik van onbehandeld hout.
• Scheurvorming in metselwerk. Scheuren in gevels of binnenmuren kunnen wijzen op zettingsverschillen of funderingsproblemen. Niet elke scheur is gevaarlijk, maar een bouwkundig inspecteur beoordeelt de breedte, richting en oorzaak nauwkeurig.
• Funderingsproblemen. Verzakte of aangetaste funderingen zijn kostbaar om te herstellen. In veengebieden zoals het Groene Hart of de Randstad is funderingsschade door droogstand van houten palen een bekend risico.
• Dakgebreken. Versleten dakbedekking, beschadigde dakpannen of gebrekkige dakgoten leiden tot lekkages en vochtschade. Een dak dat ouder is dan 25 jaar verdient altijd extra aandacht.
• Kruipruimteproblemen. Een natte of slecht geventileerde kruipruimte veroorzaakt houtrot in vloerbalken en trekt vocht omhoog in de woning. Dit gebrek blijft bij een oppervlakkige bezichtiging vaak onopgemerkt.
• Verouderde installaties. Loden waterleidingen, verouderde riolering en elektra zonder aarding vormen veiligheids- en gezondheidsrisico’s. Hypotheekverstrekkers eisen bij deze gebreken vaak direct herstel vóór de overdracht.
• Versleten cv-installaties. Een cv-ketel ouder dan 15 jaar of een verwarmingssysteem zonder onderhoudscertificaat verhoogt de kans op storingen en energieverlies. Dit weegt mee in de herstelkostenschatting van het rapport.
• Achterstallig onderhoud. Peeling verf, beschadigde gevelbekleding of versleten voegwerk zijn signalen van structureel verwaarloosde onderhoudscycli. Ze zijn op zichzelf misschien klein, maar samen vormen ze een patroon dat de waarde van de woning drukt.

Pro-tip: Neem bij de bezichtiging al foto’s van verdachte plekken zoals vochtringen, scheuren of roestsporen. Zo kunt u deze tijdens de keuring direct bespreken met de inspecteur en niets vergeten.

2. Wanneer is een NHG-keuring verplicht?

Vanaf 2026 is een bouwkundige keuring verplicht voor een NHG-hypotheek als de taxateur in het taxatierapport aangeeft dat de directe herstelkosten van achterstallig onderhoud meer dan 10% van de marktwaarde bedragen, of als nader bouwkundig onderzoek wordt geadviseerd. Dit criterium is helder, maar de praktijk is genuanceerder.

De verplichting hangt af van vier factoren:

1. Het taxatierapport. De taxateur beoordeelt de staat van de woning en noteert of bouwkundig onderzoek nodig is. Zonder die aanbeveling is een keuring bij NHG niet automatisch verplicht.
2. De herstelkostendrempel. Liggen de geschatte directe herstelkosten boven de 10% van de marktwaarde, dan eist NHG een bouwkundig rapport vóór hypotheekacceptatie. Bij een woning van €350.000 gaat het dus om meer dan €35.000 aan herstelkosten.
3. Het bouwjaar en de onderhoudshistorie. Woningen gebouwd vóór 1970 worden door hypotheekverstrekkers vaker als risicovol beschouwd. Een ontbrekende onderhoudshistorie versterkt dit beeld en kan leiden tot een verplichte keuring, ook als de taxateur geen expliciete aanbeveling doet.
4. De eis van de hypotheekverstrekker. Banken als ABN AMRO, ING of Rabobank kunnen een bouwkundige keuring eisen als aanvullende voorwaarde, ongeacht de NHG-regels. Dit geldt met name bij oudere woningen of woningen met zichtbare gebreken.

De NHG-kostengrens in 2026 bedraagt €470.000. Woningen boven dit bedrag komen niet in aanmerking voor NHG, waardoor de keuringsplicht dan ook niet van toepassing is. Voor kopers onder deze grens is het verstandig om de keuringsverplichting bij hypotheek goed te begrijpen vóór het tekenen van een koopovereenkomst.

Pro-tip: Vraag uw hypotheekadviseur vóór de taxatie of uw geldverstrekker aanvullende keuringseisen stelt. Zo voorkomt u vertraging in het hypotheektraject.

3. Het proces van de NHG-keuring: wat u kunt verwachten

De bouwkundige keuring bestaat uit een visuele inspectie waarbij geen afwerkingen worden verwijderd en er met foto’s en herstelkostenschattingen een rapport wordt opgesteld. Dit is een belangrijk onderscheid: de inspecteur boort geen gaten, verwijdert geen tegels en opent geen wanden. Wat zichtbaar is, wordt beoordeeld. Wat verborgen zit, wordt aangemerkt als aandachtspunt voor nader onderzoek.

Wat u kunt verwachten tijdens het proces:

• Duur van de inspectie. Een standaard keuring duurt gemiddeld één tot twee uur, afhankelijk van de grootte en staat van de woning. Grotere of oudere woningen vragen meer tijd.
• Wie voert de keuring uit? Er is geen wettelijke verplichte certificering voor bouwkundig inspecteurs, maar de meeste zijn aangesloten bij NRBI, BVBK of geregistreerd bij Sertum. NHG vereist dat een onafhankelijk bureau het rapport opstelt en ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel.
• Inhoud van het rapport. Het rapport beschrijft gebreken per bouwdeel, classificeert de staat van elk onderdeel en geeft aanbevelingen voor nader onderzoek waar nodig. Foto’s ondersteunen elke bevinding.
• Herstelkostenraming. Elk gebrek wordt voorzien van een kostenscenario: direct noodzakelijk herstel versus onderhoud op termijn. Deze raming is de basis voor de beoordeling door NHG en de hypotheekverstrekker.

Pro-tip: Wees aanwezig tijdens de keuring. De inspecteur legt ter plekke uit wat hij ziet en waarom het relevant is. Dat geeft u meer inzicht dan het rapport alleen.

4. Vergelijking van rapporten en opties bij NHG-keuringen

Niet elk bouwkundig rapport is geschikt voor NHG. Het verschil tussen een standaard bouwkundige keuring, een NHG-geschikt rapport en aanvullende onderzoeken is groot, en de keuze heeft directe gevolgen voor uw hypotheekacceptatie.

De vrijwillige bouwkundige keuring is niet aftrekbaar en wordt alleen verplicht als aan NHG-voorwaarden voldaan moet worden of als banken dit expliciet eisen. Dit betekent dat u bij een woning zonder zichtbare gebreken en onder de herstelkostendrempel geen verplichte keuring hoeft te laten uitvoeren. Toch is een vrijwillige keuring bij oudere woningen vrijwel altijd de moeite waard.

Een contra-expertise is zinvol wanneer u twijfelt aan de bevindingen van een eerder rapport, of wanneer de verkoper een eigen rapport heeft laten opstellen. Een onafhankelijk bureau als Schippers-bouwconsult stelt dan een second opinion op die uw positie bij onderhandelingen versterkt. De rol van keuringen bij financiering is daarbij groter dan veel kopers beseffen: een goed rapport kan leiden tot een lagere koopprijs of aanvullende garanties van de verkoper.

5. Praktische tips voor kopers en huiseigenaren

Een NHG-keuring is meer dan een formaliteit voor de hypotheekverstrekker. Wie de keuring strategisch inzet, beschermt zijn financiële belangen en maakt een weloverwogen beslissing over de aankoop.

• Controleer de herziene NHG-eisen voor 2026. De kostengrens van €470.000 en de 10%-herstelkostenregel zijn de twee meest bepalende criteria. Zorg dat u deze kent vóór de taxatie plaatsvindt.
• Kies een erkend en onafhankelijk bouwkundig bureau. Een bureau dat aangesloten is bij NRBI of BVBK, of geregistreerd staat bij Sertum, levert rapporten die door NHG en hypotheekverstrekkers worden geaccepteerd. Schippers-bouwconsult is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en werkt volledig onafhankelijk.
• Prioriteer herstelkosten. Het rapport onderscheidt direct noodzakelijk herstel versus onderhoud op termijn. Gebruik dit onderscheid om te bepalen welke kosten u vóór de overdracht wilt laten verrekenen in de koopprijs.
• Gebruik de keuring als ontbindende voorwaarde. Een NHG-keuring kan worden ingezet om als koper een ontbindende voorwaarde af te spreken. Als de herstelkosten een bepaald bedrag overschrijden, kunt u de koop zonder financiële schade ontbinden.
• Overweeg een meeloopkeuring voor extra zekerheid. Bij een meeloopkeuring loopt u mee met de inspecteur en krijgt u direct mondeling advies. Dit is geen NHG-geschikt rapport, maar geeft u vóór een bod waardevolle inzichten over de staat van de woning.
• Vraag het rapport op tijd aan. Schippers-bouwconsult levert rapporten doorgaans binnen vijf werkdagen, met spoedopties beschikbaar. Plan de keuring vroeg in het aankoopproces, zodat u voldoende tijd heeft om te reageren op de bevindingen.

Pro-tip: Vraag de verkoper om beschikbare onderhoudsdocumentatie, facturen van eerdere reparaties en keuringsrapporten van installaties. Dit versnelt de keuring en geeft de inspecteur waardevolle context.

Belangrijkste inzichten

Een NHG-keuring beschermt kopers en huiseigenaren door bouwkundige gebreken, herstelkosten en financieringsrisico’s inzichtelijk te maken vóór de overdracht.

Wat ik na 25 jaar keuringen heb geleerd

Na meer dan twee decennia bouwkundige keuringen uitvoeren in heel Nederland, valt mij één ding steeds op: de meeste kopers zijn verrast door wat ze niet zien. Niet door de scheuren in de gevel of de versleten dakpannen, maar door de natte kruipruimte die pas zichtbaar wordt als je met een zaklamp onder de vloer kruipt, of de loden waterleiding die achter een betegelde wand verborgen zit.

Een bouwkundig rapport is geen garantie dat een woning perfect is. Het is een momentopname van wat zichtbaar is op de dag van de inspectie. Dat klinkt als een beperking, maar in de praktijk geeft het u al 80% van de informatie die u nodig heeft om een verantwoorde beslissing te nemen.

Wat ik kopers altijd adviseer: kijk niet alleen naar de totale herstelkostenraming, maar naar de aard van de gebreken. Een woning met €20.000 aan cosmetisch achterstallig onderhoud is heel anders dan een woning met €20.000 aan funderingsproblemen. Het eerste is planbaar en beheersbaar. Het tweede kan een open einde zijn dat u jaren bezighoudt.

Het grootste misverstand dat ik tegenkom is dat een NHG-keuring alleen voor de bank is. Dat klopt niet. Het rapport is primair uw instrument als koper. Het geeft u een onderhandelingspositie, het beschermt u bij ontbindende voorwaarden, en het geeft u een realistisch beeld van de totale eigendomskosten in de eerste jaren. Wie dat rapport serieus neemt, koopt slimmer.

— Johan

Laat uw NHG-keuring uitvoeren door Schippers-bouwconsult

Schippers-bouwconsult voert al sinds 1999 NHG bouwtechnische keuringen uit voor kopers en huiseigenaren in heel Nederland. Onze rapporten voldoen aan de eisen van NHG en worden geaccepteerd door alle grote hypotheekverstrekkers.

U ontvangt het rapport doorgaans binnen vijf werkdagen, met spoedopties beschikbaar wanneer uw hypotheektraject dat vereist. Elk rapport bevat een gedetailleerde herstelkostenraming, fotodocumentatie en concrete aanbevelingen. Zo weet u precies waar u aan toe bent, vóór u tekent. Vraag direct een bouwkundig onderzoek aan en zet de eerste stap naar een veilige en goed geïnformeerde woningtransactie.

FAQ

Wat is een NHG-keuring precies?

Een NHG-keuring is een visuele bouwtechnische inspectie die bepaalt of een woning voldoet aan de eisen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Het rapport documenteert gebreken, herstelkosten en risico’s per bouwdeel.

Wanneer is een bouwkundige keuring verplicht voor NHG?

Een keuring is verplicht als de taxateur aangeeft dat de directe herstelkosten meer dan 10% van de marktwaarde bedragen, of als nader bouwkundig onderzoek wordt aanbevolen. De NHG-kostengrens in 2026 is €470.000.

Welke gebreken worden het vaakst gevonden bij een NHG-keuring?

De meest voorkomende gebreken zijn vochtproblemen, houtrot, scheurvorming, funderingsproblemen, dakgebreken, kruipruimteproblemen, verouderde installaties en versleten cv-installaties. Elk van deze gebreken kan de hypotheekacceptatie beïnvloeden.

Kan ik een NHG-keuring gebruiken als ontbindende voorwaarde?

Ja. U kunt in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde opnemen op basis van de keuringsuitkomst. Als de herstelkosten een afgesproken bedrag overschrijden, kunt u de koop zonder financiële schade ontbinden.

Wie mag een NHG-keuring uitvoeren?

NHG vereist dat het rapport wordt opgesteld door een onafhankelijk bureau dat ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel. De meeste erkende inspecteurs zijn aangesloten bij NRBI, BVBK of geregistreerd bij Sertum.

Aanbeveling

• Zo vraag je een NHG-keuring aan voor jouw woning
• Rol van NHG-keuring: zekerheid bij koop en financiering
• Bouwkundige keuring voor NHG uitgelegd – Schippers Bouwconsult
• 7 Essentiële Bouwkundige Keuring Eisen 2026 Uitgelegd